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在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来，万达和永旺仅仅从品牌角度来讲，已经在全国很知名，招商更具联动效应，而国美商都，就只有单一的项目。
此外，相比于国美商都，丰台万达广场和丰台永旺梦乐城的体量都不小，且临近居民区，具有客群优势。以六圈路为界，北侧多是企业总部基地，南部则为居民区，永旺梦乐城附近有中海九号公馆、北京国际花园、万科蓝、加来庄园、中海御鑫阁、京投银泰万科西华府等住宅小区，虽然万达广场在六圈路北侧，但是相比国美商都，万达广场距离上述居民区的距离更近。
朱凌波表示，国美商都是国美转型商业地产的大手笔之作，但是由于团队不断更迭、建筑前期存在硬伤、项目定位等问题，即使国美收回来，想涅?重生难度也相当高。“一是物理硬伤，需不需要重新改造，这个要评估。二是虚的部分，项目积累了很多消极影响，想拨乱反正，难度很大，特别是黄光裕入狱后，国美在走下坡路，这么多阴影，会让操盘团队产生很大抗性。更重要的是，十年间北京商业地产竞争格局发生了巨大变化。”
在朱凌波看来，改造的思路恐怕要跳出传统商业地产模式，用创新理念，与线上、新型零售形态结合，“通过传统的品牌组合，很难有效，必须要超越传统形态，回避空间硬伤，把握住这几年或者是未来几年的发展趋势，才能与竞争对手拉开距离，创造北京独一无二的差异化的商圈集群。”
对于运营团队，朱凌波认为，国美虽然是做零售出身，但是跟商业地产“隔行如隔山”，在运营团队上可以采用更开放的姿态，诸如机制创新，进行深度合作，引入知名的商业地产运营品牌，又如开放股权，给运营团队以股权激励。
“烂尾的项目，如果能够进行颠覆性的创新，包括定位、机制、团队、新型趋势的把控等等，还是有可能盘活的。”朱凌波说
《万达百货更名苏宁易购广场背后的商业逻辑是什么？》
《新京报》2019-05-18
不过，从2014年以来，受电商冲击等因素影响下，万达百货的一些店铺出现亏损现象。据亚太商业不动产学院院长朱凌波介绍，万达百货也尝试过万达商城、成立线上团队等，但并没有成功。
“在场景消费、购物中心化，尤其是线上赋能新零售方面，万达百货并没有做太多努力，所以最后出售也是一种必然。”朱凌波表示。
从选址的物理空间上看，万达百货有其优势：并非独立店，都在万达购物中心内，“万达购物中心、综合体，在经营、人流量方面较不错，苏宁易购能共享其人流量。”朱凌波说
《今日头条传90亿收购43万平方米北京中坤广场值不值？》
新京报记者***
2019-02-17
“项目自身问题、外部竞争环境变化，导致中坤广场成为北京商业地产界的‘鸡肋’项目。”亚太商业不动产学院院长朱凌波分析称，除资金短缺等问题导致中坤广场一而再延迟开业外，该项目最核心的问题在于，由于资金压力，为快速回笼资金，主要以销售型为主，从而导致项目缺乏整体的定位与招商。
不过，客观上分析，当时中国商业地产以及城市综合体刚刚兴起，对于商业地产的运营，全国业内都处于摸索阶段。“当时黄怒波团队有情怀，也有远大抱负，中坤团队也在不断摸索，在项目有硬伤，没有整体定位，招商不够理想的状况下往前走。”朱凌波表示
“从土地和资产价值来看，这一价格不贵。”朱凌波指出，今日头条若收购过来后，整个架构上，可能除一部分可用外，大部分需要内部改造。中坤广场所在位置，毗邻大钟寺地铁，无疑是黄金地段，若按照联合办公的思路，改造后对外出租、运营，是行得通的。但硬件条件需要投多少钱，怎么改，这需要有较好的方案，“项目前期有太多阴影，要‘涅?再生”，需要有更专业的团队来运营，这是至关重要
《超高写字楼争相涌现存招商隐忧》
新京报2013-08-30
全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波向记者表示，消防、防震等抗灾害风险能力较弱，也会成为一些企业拒绝超高层的原因。鉴于国内物业管理水平的相对落后，加之超高层写字楼本身高容积率，内部运营环境不乐观也会让许多企业望而却步。
“今后城市写字楼格局将会是一个二元化的。”朱凌波指出，一方面还会有一些企业想依靠超高层写字楼树立自己的品牌形象，另一方面，自身实力过硬的企业则会主动选择低密度、花园式的办公环境，而城市远郊、次中心正是不错的选择。
《北京南城汇集商业地产“新势力”》
新京报
2012-10-26
朱凌波：毫无疑问商业地产在当前的发展进入一个发展加速期。这个阶段发展的特点就是由原来的这种单一的城市中心型的物业，开始向多元的、多中心、副中心的、区域中心的、社区的，包括一直到微小型企业的社区便利店，现在已经形成了这样一个网络状多元的发展。
比如20年前，那时候就有国贸、赛特、燕莎这些老的商圈，现在大家可以看到，城市化的快速发展中，其实是综合商业体最大的一个契机，能够带动这个发展其实就是它必须有一个品牌企业，有些商业模式，有些产品能够来支持它。
朱凌波：这几年，不少企业都在商业地产领域找到了自己的核心产品模式。但由于没有多元化的、中长期的专业资金的支持，逼着很多开发商在做城市综合体时只能做租售结合的。就龙湖来说，从成都的天街系列开始，向全国辐射，尤其找到了一个租售平衡的商业模式，我认为这是龙湖天街系列非常大的一个成功。
朱凌波：大家都知道在香港最成功的项目都是在交通枢纽，而且它诞生了像港铁这样专业的运营模式。所以龙湖时代天街这个项目所在的南城跟交通枢纽的位置，包括它们找到了很好的商业模型，我相信这个区域未来的商业一定会诞生一个新的商业综合体。
《保险企业加码养老地产》
《新京报》2012.9.14
全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波认为，随着越来越多的保险企业获得不动产投资“牌照”，“百舸争流”的局面已经形成。
朱凌波认为，受保险产品的销售时间、给付周期等因素影响，险资倾向于长期的、安全的投资方式，对回报率的要求不高，而这与养老地产的投资模式相匹配。“参照国际经验，养老地产的投资回报率在4%-6%之间。
朱凌波认为，从民生的角度来讲，养老地产丰富了养老产业的业态，应在金融、土地、税收等方面获得政策支持。同时，相关政策要制度化、系统化
《北京崇文门菜市场地块7.1亿元成交》
新京报2011-06-28
全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波表示，该地块为成熟商圈内的优质地块，具有稀缺性。市场对它的价值评估，不单以楼面地价的价格来衡量，还附加了资产价值、经营性价值在内。
《朱凌波：房地产商应放弃暴利追求》
新京报2009-02-11
新京报：你长期以来一直在酝酿以私募基金的方式解决商业地产融资问题。请介绍一下你们要推出的REITs的运作模式？
朱凌波：在基金管理公司的发起人结构中，要加入金融机构，以增强投资者的信心。金融机构作为发起人参与，第一期可能是象征性地投资。基金的募集对象，主要是江浙一带的老板，但同时要向一些对基金投资模式有所认识的真正的专业投资者靠近。
首期基金投资组合分两个阶段。第一阶段由于更多考虑做出示范效应，不可能投很长期的项目，持有型物业的占比不会很高，债权类、夹层类(债转股)和持有型物业的配置比例约为4：3：3；第二阶段，将会把比例倒过来，淡化债权类投资，加大股权型持有型的投资力度，可能会占到40%或50%。
在原先的方案设计中，为便于募集操作，首只基金募集规模设定为5亿至10亿元，并不考虑面向海外基金募集。而现在这一点也做了调整：第一次募集完毕并运作成功后，将引进中信证券和相关信托公司等金融机构的投资和日本、澳洲和美国的海外基金，并加大募集范围和力度，二次募集额度将放大至30亿元到50亿元，并积极推进海内外公开上市。
目前我们是在和中信证券合作，他们参与方案的策划和金融产品的风险控制。
新京报：你们的私募形式和央行即将推出的框架性试点方案有何不同？
朱凌波：从政策法律上，私募基金完全是民间的操作，不涉及监管层的问题。我们是募集现金投入到开发商最缺钱的节点；而央行的公募模式是资产证券化的模式，是将资产打包上市做交易。开发商拿到土地实现预售前，和拿到银行按揭前这个阶段是开发商最缺钱的时候，按照央行框架做的公募基金不会投到这个阶段。
新京报：目前的进度如何？
朱凌波：现在都是概念的阶段方案策划的阶段。我认为REITs真正能做起来的是私募基金，但是目前都在策划、筹备阶段。
新京报：募集资金的渠道有哪些？
朱凌波：我们专委会从4月12日成立，半年内在全国各地在推。但是现在有很多瓶颈。首先资金募集的问题。做信托产品是一个模式，还有就是银行可以做理财产品，向社会募集资金。现在保险和社保基金已经放开口子，但是限制很严格。我们做第一轮的时候完全面向民间资金。第一种是金融投资机构，担保、信托公司。第二种就是房地产专业投资人即房地产商。第三就是以江浙为主体的投资者。第四种就是房地产产品的终端客户。
新京报：遇到了哪些瓶颈？
朱凌波：我们在做这种推介的时候遇到的困惑：金融机构在投资模型和案例没有成熟的时候，金融机构是不会参与的，风险没法控制。前几天还在和担保公司谈，政策到这个时候，他们已经开始有兴趣参与。房地产商这个群体，基本否定我们这个模式，认为用本行业的钱投入到本行业，不符合国际惯例，再者就是房地产商本身就缺钱。第三类就是资金成本的问题，江浙一带都是短线的钱，希望短时间内得到回报，而且其要求15%的资金回报，对基金运作的投资回报压力很大。
新京报：公募和私募，哪种形式基金的风险更大？
朱凌波：国外的经验讲，公募的风险更大。这次美国金融危机，风险最小的都是私募基金，因为其内部结构设计和团队设计，要求其基金管理人员的能力很高，要保持长期的稳定性和专注性。私募基金的风险控制比银行要更加严格，银行融资要求担保加抵押就可以，但是基金不但要求项目资产抵押，还要求其他资产，再转股要求，还有对赌协议等。
所谓房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrust，简称REITs)。REITs属于不动产证券化中的一种，即房地产企业将其旗下商业物业资产(如办公楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产)打包上市，向投资者发行信托单位或股票，并以物业资产的租金等收益为来源，定期向投资者派发红利，由专业的基金管理公司或投资机构经营管理。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。REITs一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。根据国际通行做法，REITs分为公司制(由房地产公司改造而成)和契约制(中国香港、新加坡的信托基金模式)。国际上通行的REITs少数属于私募，绝大多数属于公募，既可以封闭运行,也可以上市交易流通。
●2008年3月
银监会曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿(下称《征求意见稿》)。参与其中的五家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。
●2008年12月3日
在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。
●2008年12月13日
国务院办公厅发布了更为细化的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。
据公开资料整理本报记者丁蕊
《新“国六条”出台促房产业发展专家解读》
2006年5月18日
《新京报》记者：张学冬
解读者：清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波
这是政府首次提出对房地产
这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为，囤积房源将禁销一个月，显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积，很难起到真正的规范作用，从其处罚的力度来看，则很难产生实际效应。
