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161租金模型的蝴蝶效应(第1/2页)
屏幕右下角的提醒框还在闪烁，陈帆没有点开。他调出系统自动生成的三日累计客流回报比报表，目光落在味象坊那一格——数值是行业均值的2.8倍，高出预期0.3个百分点。数据已经说话，但他知道，有些人需要听见声音。
九点整，招商协调会准时开始。会议室灯光调至中等亮度，投影幕布垂落，四十二家主力商户代表到场三十九人。味象坊负责人坐在第二排靠过道的位置，双手放在会议资料上，指节微微发白。他抬头时看见陈帆走进来，眼神闪了一下，没说话。
陈帆站在主讲位前，没拿稿子。“昨天有人问，为什么转角铺位租金高30%。”他开口，声音平稳，“今天我们就说清楚，这个数字从哪来。”
大屏切换，热力图浮现。画面回放的是开业首日十点零七分的B1层全景：红色密集区牢牢锁在味象坊门前，人流像被无形磁石吸引，形成自然汇聚点。镜头拉近，三条动线交汇于此——一条来自扶梯出口，一条贯穿亲子区，另一条连接地铁接驳通道。系统用淡蓝色虚线标出这三股人流的原始路径，最终都收束于这家茶饮店门口。
“这不是设计的结果。”陈帆说，“是顾客用脚投的票。”
后排有商户低声议论。一个做传统糕点的老店主举起手：“我店也在路口，怎么没这效果？”
“因为您的入口朝向偏差17度。”技术员接过话筒，调出建筑结构剖面图，“味象坊所在位置是双通道夹角形成的视觉引导区，人走过时视线会被自动牵引。再加上层高差造成的压迫感释放点，停留意愿提升41%。”
老店主皱眉，还想说什么，旁边有人插话：“那你们定价是不是只看位置？小店铺就没机会了？”
陈帆点头，像是早等着这个问题。他敲了几下键盘，屏幕换成一张分布图：横轴是租金水平，纵轴是坪效增长率。大部分点集中在左下区域，少数向上跃升。其中两个亮点位于低租金区间，一家手工饰品店，一家独立咖啡馆，三日坪效分别增长152%和137%。
“系统每天都在找这样的店。”他说，“接下来我们会推出‘潜力商户扶持计划’，每月筛选五家成长性最高的非核心铺位，提供免费推广资源和动线优化建议。”
会议室安静了几秒。有人低头翻资料，有人交换眼神。这时，味象坊负责人站起身，声音不大但清晰：“我能说几句吗？”
陈帆做了个请的手势。
“我们确实接到电话。”那人看着全场，“有人说系统算法黑箱操作，让我们带头质疑不公平。我没答应，但压力不小。今天看了数据，我明白了——我们拿高价，是因为真带来了人流。可我也担心，万一后面客流掉下去，怎么办？”
问题落下，不少人抬头看他。这是第一次，有人把外部施压和内部疑虑同时摊开来讲。
陈帆沉默两秒，然后走到控制台前。“我们设三个月观察期。”他说，“从今天起，所有高租金转角位纳入动态评估。如果未来九十天内，实际客流贡献低于模型预测值的80%，租金自动下调15%，并启动复议流程。”
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有人动笔记录。角落里一位服装品牌经理问：“那要是超了呢？”
“那就证明价值兑现。”陈帆答，“价格维持不变，同时优先续约。”
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