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尽管现在学历贬值的厉害，但燕大本硕博还是有点含金量的，而且他还是应用数学专业，如果出国做两年博士后，回国的话留在省份城市的高校不成问题。
但参加工作也同样很香，尤其是如果能进入金融行业。
所以当他获得了来自摩根史坦利的实习offer之后，哪怕香江住房贵的惊人，来这实习，甚至还有要倒贴钱的风险，他也毫不犹豫地就接下来了。
这可是摩根史坦利，金融行业里大名鼎鼎的大摩，哪怕这只是香江分公司，但也是一段黄金履历。
来的前一天，没有安排什麽工作，他实习的投资银行部主管，把他晾在一边，也许是事情太多，也许是压根没空理他一个大陆来的实习生。
「伊森，现在有一件事要交到你手上，这件事很重要。」投资银行部的主管李敏怡将他喊进办公室，这是一个四十岁出头的女性，精明强干，一眼金融白骨精。
这位本家，除了在第一面的时候露出过笑脸外，其他时候都是一副面无表情的样子。
伊森是李宜清的英文名，Ethan不是Eason。
李宜清回答得乾脆利落：「好的，您请说。」
他内心则在思付，我这才来第二天，你就说有很重要的事要交到我手上？
有这种事，能轮得到我？
该不会是什麽明饼实锅吧？
「你不要想太多，这是摩根史坦利纽约总部的乔纳森·黑尔亲自安排下来的任务，他让我们评估一栋物业的收购可能性。
黑尔先生可是摩根史坦利的资深董事，这件事办的漂亮，只需要他的一个点头，你就能留下来。」李敏怡淡淡道。
提到乔纳森·黑尔，李敏怡脸上快速闪过一丝谄媚，如果不仔细看，压根发现不了。
「物业的具体信息已经通过emai发给你了，你需要仔细评估整栋物业的详细情况，最近单元交易数据丶市场估值丶业主分布丶潜在风险丶该物业产权情况丶周边单元租金收入丶空置率等等。
同时你也要多去现场实地考察，报告里需要有具体照片。
我给你两天时间，我相信你的能力」
说完后，李敏怡摆了摆手，示意他可以出去了。
「中环永吉街21-27号」
邮件里除了标准格式所必备的内容外，只有一串简短的地址。
李宜清打算先在谷歌上搜一下，然后再到现场去实地考察一下。
「诚兴商业大厦？
位于香港岛西区中环永吉街21-27号的旧式商业建筑，这里也不是什麽标志性物业啊。
位置确实是黄金位置，在中环的核心金融区，毗邻滙丰银行总部和兰桂坊的夜生活街区，但问题是从谷歌地图上看这里很老旧。」
（诚兴商业大厦）
「从最近香江商业地产情况来看，自2019年以来租金下滑了50%，空置率不断攀升，迟迟看不到回暖迹象。」
李宜清实在想不出来，一位摩根土丹利总部的大人物，怎麽会看上这样的商业地产？
香江的商业地产从2019年开始就不断下跌，以李超人为首的各路大佬都在争先恐后抛售。
在这个时间点，去收购一家如此老的商业地产，李宜清百思不得其解。
哪怕你看好香江商业地产回暖，看好香江作为东西方桥梁的作用，大把比这个优质得多的地产你可以收购。
香江的商业地产分A丶B丶C，A最高，C最低，这栋商业地产妥妥的C级商业地产，因为它太老了，几十年前的产物。
李宜清收拾公文包，心想也许是自己意识不到这间写字楼的好，还是得去现场考察，才能理解大人物的深意。
摩根史坦利总部的资深董事，对他来说确实是大人物。
李宜清在去之前，先谘询了一下，坐在他临时工位边负责带他的老员工皮特。
「皮特..」
李宜清把李敏怡委派给他的任务大致和皮特说了之后。
皮特身穿白衬衫，但没有打领带，一般见客户的时候才需要西装革履，一边面对电脑敲击键盘，一边眉头紧锁说道：
「确实很奇怪，这个物业是一栋老楼，我应该去过，离我们不远，周围都是茶餐厅和小商铺，
在中环的窄巷里。
位置确实不错，但如果不是港府进行大规模重建，那里在当下不是什麽好的投资标的。
纽约的大Boss会看中这样的物业？真是奇怪。
你等我五分钟。」
五分钟后，皮特接着说道：「我看了下，那周围按照C级楼宇进行估值的话，那栋写字楼的价格在3.7亿港币到4.5亿港币之间，别说现在，哪怕中环办公楼的租金回升到巅峰时期，这里的租金回报率也不会超过3%。
考虑到购买这块地产还有现金的成本，怎麽样都不算是一笔好的生意。
翻新的话能把租金给抬上去，问题是现在的空置率格外严重，翻新也不划算啊。
算了，这不是我们该考虑的，总之你去那看看，记得带上iPad，随时记录周围的一切，包括地理位置。
永吉街是条窄巷，连接皇后大道中和德辅道中，附近有兰桂坊和中环站，交通方便，你直接坐地铁就能到。」
皮特没能解答李宜清的疑问，他也搞不懂为什麽纽约的大Boss要调查这栋物业。
李宜清带着困惑从九龙的环球贸易广场出发，搭乘地铁过海到香港岛中环站。
走出站台，初夏的气息扑面而来，空气湿热。
永吉街位于中环西区，一条狭窄的坡道街，两旁是老式建筑，诚兴商业大厦立在21-27号：
一栋灰白色的21层高楼，外墙有些斑驳，底层是玻璃幕墙的入口，大堂里保安懒洋洋地坐着。
周围环境热闹，街对面是永吉街市场，卖着新鲜蔬果和街头小吃，不远处则是皇后大道中的高档精品店和银行，兰桂坊的酒吧区就在几步之遥，白天安静，晚上就会灯红酒绿。
交通拥堵，行人匆匆。
李宜清站在大厦前，拿出手机拍照，心想看起来有点旧，但位置无敌，步行5分钟到中环码头，10分钟到IFC商场。
他走进大堂，凉爽的空调让他舒了口气。
大堂很简单，大理石地板，电梯间挂着租户目录：律师事务所丶贸易公司丶会计师行。
保安抬起头：「先生，有事吗？」
「我是来调研的，」李宜清说，栽上才符刷好的名片，「摩根史坦利，我们对物业感兴趣，能告诉我业主情况吗？」
保安摇头：「我不知道那些。去土地注册处查吧。」
李宜清谢过他，走出大厦，继续观察：街头车水马龙，确实是黄金位置。
但他从土地注册处了解到的状况可工诗妙，这里的地产是分层所有，也就是被工同的人未买了，而工是属于同一个所有方。
这意味着谈判旷日持久，还史必能谈下来。
第二天，李宜清在办公室整理笔记：奸值确认在4亿港元左右，基于最近单元交易，每平方呢平均10000港元，现场环境活跃，但楼龄老化。
建议下一步：聘请奸值师和律师，查业主名单..：
